Căn hộ dưới 75 triệu/m2: Nguồn cung ngày càng khan hiếm tại TP HCM

Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản TP HCM liên tục lập đỉnh, phân khúc căn hộ dưới 75 triệu/m2 đang ngày càng trở nên hiếm hoi trên thị trường sơ cấp. Các chuyên gia cho rằng sự thiếu hụt nguồn cung này sẽ tiếp diễn nếu không có chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Nguồn cung căn hộ giá dưới 75 triệu đồng mỗi m2 chỉ còn dưới 15%

Theo báo cáo của DKRA Group, trong quý I/2025, TP HCM ghi nhận khoảng 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp (bao gồm cả hàng mới và hàng tồn kho). Tuy nhiên, chỉ 15% trong số này nằm trong phân khúc tầm trung – tức giá bán từ 45 đến dưới 75 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, các sản phẩm cao cấp (trên 75 triệu/m2) chiếm áp đảo tới 85% nguồn cung.

Tình hình còn đáng lo ngại hơn với phân khúc căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2, vốn được xem là mức giá “vừa túi tiền” với đa số người mua ở thực. Theo Cushman & Wakefield, chỉ 6% số căn hộ mở bán trong quý I có mức giá quanh 50 triệu/m2, còn lại tập trung ở các dòng cao cấp và hạng sang.

Thị trường TP Thủ Đức và khu Nam – vài điểm sáng le lói

Tại TP Thủ Đức, dự án CitiGrand (phường Cát Lái, Quận 2 cũ) của Kiến Á là cái tên hiếm hoi thuộc phân khúc tầm trung đang được chuẩn bị mở bán. Dự kiến đầu tháng 5/2025, chủ đầu tư sẽ tung ra 200 căn cuối cùng với giá bình quân khoảng 55 triệu/m2, tương đương 2,9 tỷ đồng/căn. Nhờ tọa lạc tại “vùng trũng giá” Cát Lái, mức giá này đang thấp hơn 10–30% so với các khu vực lân cận trong cùng quận.

Ở khu Nam TP HCM, thị trường ghi nhận 2 dự án có mức giá sơ cấp dưới 60 triệu đồng/m2:

• Lavida Plus (huyện Bình Chánh) – giá từ 57–60 triệu/m2
• Conic Boulevard – giá 40–42 triệu/m2, tuy nhiên diện tích căn lớn (84–114m2) nên giá trị mỗi căn vẫn khá cao (3,5–4,5 tỷ đồng)

Sự áp đảo của phân khúc cao cấp, giá căn hộ tiếp tục lập đỉnh

Một loạt các dự án mở bán trong quý II đang neo giá ở mức rất cao:

• The 9 Stellars – Alta Height (Thủ Đức): từ 85 triệu/m2
• Privie – Gem Riverside (Quận 2): gần 100 triệu/m2
• King Grown Infinity (Thủ Đức): từ 110 triệu/m2
• Celadon City (Tân Phú): khởi điểm từ 69 triệu/m2, chưa gồm thuế phí

Theo CBRE Việt Nam, giá sơ cấp thấp nhất tại TP HCM hiện khoảng 60 triệu/m2, còn mức cao nhất đã vượt 500 triệu/m2. Quý I/2025, giá căn hộ bình quân sơ cấp đã tiệm cận 120 triệu/m2, tăng 28% so với quý trước và gần 50% so với cùng kỳ 2024.

Vì sao căn hộ dưới 75 triệu/m2 ngày càng ít?

Các chuyên gia đồng thuận rằng chi phí đầu vào gia tăng – bao gồm giá đất, chi phí pháp lý và phát triển hạ tầng – là lý do chính khiến căn hộ tầm trung trở nên khan hiếm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho biết:

“Giá đất tăng theo bảng giá đất mới cùng chi phí phát triển dự án ngày càng cao, khiến các chủ đầu tư buộc phải đẩy giá bán lên để đảm bảo lợi nhuận. Điều này làm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền giảm dần.”

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng:

“Khi thị trường khan hiếm nguồn cung và pháp lý dự án phức tạp, các doanh nghiệp sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp – nơi biên lợi nhuận tốt hơn và có lực cầu bền vững từ giới đầu tư.”

Bà Cao Thị Thanh Hương, đại diện Savills, nhận định rằng năm 2025 TP HCM sẽ có khoảng 10.000 căn hộ mở bán, nhưng hơn 80% định giá sơ cấp từ 75 triệu đồng mỗi m2 trở lên, chỉ còn khoảng 2.000 căn được xếp vào nhóm “vừa túi tiền”, chủ yếu nằm tại các vị trí xa trung tâm, giáp ranh Bình Dương, Đồng Nai hoặc Long An.

Hy vọng đặt vào nhà ở xã hội

Trong khi phân khúc thương mại gần như không còn căn hộ giá rẻ, giới chuyên môn đánh giá chỉ khi các chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội được đẩy mạnh, mới có thể cải thiện cục diện hiện tại. Việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ giúp bình ổn mặt bằng giá, hỗ trợ nhu cầu mua ở thực và góp phần điều tiết thị trường.

Kết luận

Trong bối cảnh giá nhà ngày càng tăng cao, phân khúc căn hộ dưới 75 triệu/m2 đang trở thành “hàng hiếm” tại TP HCM. Người mua ở thực nếu không nhanh tay sẽ rất khó tìm được sản phẩm phù hợp, đặc biệt tại các quận trung tâm và TP Thủ Đức.

Nếu bạn đang tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền, đừng bỏ lỡ các cơ hội cuối cùng tại CitiGrand Cát Lái hoặc những dự án hiếm hoi ở khu Nam – vì sự khan hiếm sẽ còn kéo dài trong thời gian tới.