Giá sang tay chung cư Bình Dương rẻ hơn 25% hàng sơ cấp: Cơ hội vàng cho nhà đầu tư và người mua ở thực?
17/04/2025
Bức tranh giá bán chung cư Bình Dương: Sơ cấp leo thang – Thứ cấp đi ngang
Thị trường chung cư Bình Dương đang chứng kiến sự chênh lệch ngày càng rõ rệt giữa giá bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) và giá thứ cấp (mua sang tay từ người sở hữu trước). Theo báo cáo mới nhất từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán sơ cấp chung cư tại Bình Dương đã tăng hơn 112% trong vòng 10 năm, hiện đạt trung bình 45 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá sang tay chung cư cũ đang ở mức 36 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 25% so với các dự án mới chào bán.
Tại sao giá sang tay chung cư Bình Dương lại rẻ hơn?
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp tại thị trường căn hộ Bình Dương, trong đó nổi bật là:
- Nguồn cung sơ cấp tăng mạnh: Sự bùng nổ các dự án cao cấp trong 2 năm gần đây đã kéo mặt bằng giá chung cư mới tăng vọt, làm giãn khoảng cách với giá cũ.
- Áp lực chi phí đầu vào: Chủ đầu tư phải gồng gánh chi phí đất, vật liệu và lãi vay, buộc phải nâng giá bán để đảm bảo lợi nhuận.
- Thị trường thứ cấp “ngộp thanh khoản”: Nhiều nhà đầu tư buộc phải “xả hàng”, chấp nhận cắt lỗ để rút dòng tiền, đặc biệt trong giai đoạn 2022–2023 khi nhu cầu sụt giảm.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết: “Loạt dự án mới đang kéo giãn khoảng cách giá giữa hàng sơ cấp và thứ cấp. Đây là hiện tượng không chỉ riêng Bình Dương mà còn diễn ra tại TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang…”.
Cơ hội nào cho nhà đầu tư và người mua ở thực?
Với mức giá 36 triệu đồng/m² cho căn hộ sang tay, rõ ràng thị trường thứ cấp chung cư Bình Dương giá rẻ đang tạo ra cơ hội lớn cho các nhóm:
1. Nhà đầu tư trung hạn
Với mức giá vào thấp hơn thị trường sơ cấp đến 25%, nhà đầu tư có thể tận dụng chênh lệch giá để hưởng lợi nhuận khi thị trường phục hồi. Nhiều căn hộ cắt lỗ sâu có thể cho thuê ngay để dòng tiền không bị gián đoạn.
2. Người mua ở thực
Với ngân sách vừa phải, người mua có thể tiếp cận các dự án đã hoàn thiện, sổ hồng rõ ràng, giá mềm và vào ở ngay – một lựa chọn an toàn trong bối cảnh thị trường sơ cấp giá cao và tiến độ kéo dài.
So sánh mặt bằng giá: Sơ cấp vs Thứ cấp
| Phân khúc | Giá bán trung bình | Khoảng giá phổ biến |
|---|---|---|
| Sơ cấp (dự án mới) | 45 triệu/m² | 35–60 triệu/m² |
| Thứ cấp (chung cư cũ) | 36 triệu/m² | 28–40 triệu/m² |
Theo DKRA Group, trong quý I/2023, phân khúc căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m² từng chiếm hơn 50% tổng nguồn cung tại Bình Dương. Nhưng đến quý I/2025, con số này chỉ còn 37%, còn lại là sản phẩm trung – cao cấp giá từ 30–50 triệu đồng/m².
Thị trường vẫn chịu áp lực thanh khoản
Dù cơ hội đầu tư là có, nhưng thị trường chung cư Bình Dương vẫn chưa thật sự “thoát đáy” về thanh khoản. Theo một lãnh đạo doanh nghiệp tại TP.HCM, từ 2020 đến nay, Bình Dương rơi vào trạng thái “ngộp hàng”, khiến việc sang tay gặp nhiều khó khăn, dù giá đã giảm sâu.
Chuyên gia từ Savills cho biết, nguồn cung thứ cấp hiện tại vẫn đi ngang về giá, chưa có dấu hiệu tăng rõ rệt. Trong khi đó, phân khúc sơ cấp tiếp tục ghi nhận mức tăng giá đều đặn do ảnh hưởng từ chi phí phát triển dự án và kỳ vọng vào các quy hoạch mới, đặc biệt là khả năng sáp nhập vào TP.HCM trong tương lai gần.
Dự báo thị trường căn hộ Bình Dương 2025–2027
DKRA Group dự đoán, nếu pháp lý được cải thiện, Bình Dương sẽ chào đón thêm 150.000 căn hộ mới trong 2 năm tới, mức giá chủ đạo từ 40–60 triệu đồng/m². Savills Việt Nam thì kỳ vọng từ 2025 đến 2027, khu vực này sẽ có khoảng 20.000–24.000 căn hộ mở bán, phần lớn là phân khúc trung và cao cấp.
Như vậy, cơ hội và thách thức sẽ song hành trong thời gian tới. Các nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý:
- Lựa chọn căn hộ thứ cấp có vị trí tốt, tiện ích hoàn chỉnh.
- Kiểm tra pháp lý kỹ càng trước khi xuống tiền.
- Ước lượng tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng thực tế để tránh tình trạng “ôm hàng chờ sóng”.
Tổng kết: Có nên mua chung cư Bình Dương lúc này?
Nếu mục tiêu là mua ở thực, thời điểm này là cơ hội vàng để sở hữu căn hộ giá tốt, pháp lý rõ ràng. Còn nếu đầu tư, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước “sóng truyền thông” sơ cấp, cân nhắc tính thanh khoản thực tế trên thị trường thứ cấp.
Trong bối cảnh giá sơ cấp chung cư Bình Dương ngày càng cao, mặt bằng giá sang tay thấp hơn 25% có thể là “khoảng trống lợi nhuận” đầy tiềm năng cho người mua thông thái.
